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2021年9月の投稿

大家さんのための建物賃貸借入門8

さて、前回、(1)用法違反の場合と、(2)無断譲渡・転貸の場合は、比較的契約の解除が認められやすいという話をしましたが、実は、もうひとつ、契約の解除が認められやすい場合があります。

 

それは、暴力団等の反社会的勢力が関わっている場合です。

 

まず、居住目的と偽って、暴力団事務所として使用したような場合、使用目的違反を根拠に解除することが可能でしょう。

 

また、賃借人が賃貸人に無断で反社会的勢力に転貸しているような場合であれば、無断転貸を根拠に解除することが可能です。

 

他方で、近時、暴力団等の反社会的勢力が、その身分や目的を秘して建物を賃借するケースが見受けられます。

 

たとえば、賃借人が暴力団員であるものの、賃借人である暴力団員以外の者が出入りしているといった事情もなく、毎月の賃料を約定通り支払って、特段の問題行動なく、通常の住居として使用しているような場合です。

 

この場合、特段の定めがなければ、信頼関係を破壊するような背信的な行為がない以上、さすがに暴力団員というだけでは賃貸借契約を解除することは難しいでしょう。

 

ただ、賃貸建物に暴力団員が居住しているだけで、暴力団同士の抗争に巻き込まれてしまう可能性があります。

 

そこで、賃貸借契約書に、暴力団排除条項を設け、相手方が暴力団員等である場合は、そのことだけで契約を解除できるようにしておきましょう。

(弁護士 國安耕太)

 

 

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大家さんのための建物賃貸借入門7

さて、前回、賃貸借契約は、当事者の一方がその信頼関係を破壊するような背信的な行為をした場合にのみ、解除ができるという話をしました。

 

このため、建物の賃貸借契約は容易に解除できないのですが、比較的契約の解除が認められやすい類型が2つあります。

 

それは、(1)用法違反の場合と、(2)無断譲渡・転貸の場合です。

 

建物の賃貸借契約においては、契約締結時にその使用目的・方法を定めることが通常です*1。

そして、賃借人は、この使用目的・方法を遵守しなければなりません(民法616条・594条1項*2。用法遵守義務)。

 

用法遵守義務に違反した場合、たとえば、居住目的の賃貸した建物を工場として使用する場合などは、使用目的・方法が著しく異なっていますから、信頼関係を破壊するような背信的な行為であることは明らかでしょう。

 

また、無断譲渡・転貸は、民法上、契約の解除ができる旨が規定されています(612条2項*3)。

このため、無断譲渡・転貸の場合、原則解除が可能であり、例外的に信頼関係が破壊されない特段の事情があるときに限り、解除が制限されると考えるべきといえます。

 

以上から、(1)用法違反の場合と、(2)無断譲渡・転貸の場合は、比較的契約の解除が認められやすいのです。

(弁護士 國安耕太)

 

*1

仮に定めていない場合であっても、建物の性質等から使用目的・方法はある程度は定まることが多いと思われます。

 

*2 民法594条1項

借主は、契約またはその目的物の性質によって定まった用法に従い、その物の使用および収益をしなければならない。

 

*3 民法612条

1 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、または賃借物を転貸することができない。

2 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用または収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

 

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大家さんのための建物賃貸借入門6

さて、前回まで、賃貸借契約の期間が満了しても、正当事由がなければ、建物を返してもらえない、という話をしてきました。

 

しかし、建物は「一度貸してしまうと、簡単には返してもらえない」というのは、何も賃貸借契約の期間が満了した場合に限りません。

 

賃料の支払義務は賃貸借契約の中心的な義務ですから(民法601条*)、賃借人がその義務を怠っている(賃料不払い)場合は、賃貸人は賃貸借契約を解除することができるはずです。

 

ところが、判例は、賃貸借契約が当事者双方の信頼関係を基礎とする継続的な契約関係であることを理由に、当事者の一方がその信頼関係を破壊するような背信的な行為をした場合にのみ、契約の解除を認めています(最判昭和39年7月28日民集18巻6号1220頁等)。

 

そして、賃料不払いの場合も、わずかの不払いでは信頼関係の破壊があったとはいえず、賃貸借契約の解除もできないとされています。

 

なお、建物賃貸借契約の場合、おおよそ3か月分の賃料が不払いであれば、信頼関係の破壊があるとされることが多いですが、これはあくまでも目安です。

事情によっては、これより短い期間でも信頼関係の破壊があったと認められることがありますし、反対に、これより長い期間でも信頼関係の破壊があったと認められないこともあります。

 

このように、やはり建物は「一度貸してしまうと、簡単には返してもらえない」のです。

(弁護士 國安耕太)

 

*民法601条

「賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。」

 

 

 

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