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大家さんのための建物賃貸借入門5

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2021年8月の投稿

大家さんのための建物賃貸借入門5

さて、正当事由の補完となる財産上の給付(立退料)とは、いったいどのくらいの金額になるのでしょうか。

 

実は、あくまでも賃貸人と賃借人の具体的な事情によって立退料が算定されるので、立退料の額に明確な相場はありません。

そのため、定型的な計算式に数字を入力すれば、立退料のおおよその額が分かる、ということもありません。

 

ただ、裁判となった場合には、住居については賃料の●か月分といった計算がなされることが多いようです。

 

また、会社のオフィスや事務所については、移転費用(移転に必要な内装費、引越代等の費用を積み上げたもの)や、不動産鑑定による借家権価格を算定し、この金額を基準とすることが多いです。

 

さらに、飲食店や販売店など営業用の店舗については、「その場所」で培った顧客が移転によって離れてしまう可能性があるため、その分を補償(営業補償)しなければなりません。

このため、営業用の店舗については、立退料の額も高額になりがちで、賃料の額にもよりますが、1000万円を超えることも珍しくありません。

 

このように、正当事由の補完となる立退料は、高額になってしまう可能性があり、

正当事由の判断の難しさと相俟って、建物は「一度貸してしまうと、簡単には返してもらえない」のです。

 

以上を踏まえて、大家さんとしては「誰に貸すのか」を慎重に吟味する必要があるのです。

(弁護士 國安耕太)

 

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大家さんのための建物賃貸借入門4

さて、前回、更新拒絶の通知には正当事由が必要であり、実際の裁判では、この正当事由をそう簡単には認めてもらえないことが多い、という話をしました。

 

正当事由の有無の判断においては、まず、(1)賃貸人が建物の使用を必要とする事情および(2)賃借人が建物の使用を必要とする事情を検討することになります。

 

(1)賃貸人が建物の使用を必要とする事情としては、(ア)賃貸人自身がその建物を使用・利用する必要性、(イ)建物の修繕・取壊し等をする必要性、(ウ)資産状況等が勘案されます。

 

また、(2)賃借人が建物の使用を必要とする事情としては、(ア)賃借人自身がその建物を使用・利用する必要性、(イ)建物を使用していた期間、(ウ)資産状況等が勘案されます。

 

(1)賃貸人が建物を使用する高度の必要性があり、(2)賃借人が建物を使用する必要性がないのであれば、正当事由が認められることになります。

 

しかし、実際の事案では、そのような一方的な状況となることはほとんどありません。

 

そこで、裁判では、財産上の給付(立退料)を補完的に考慮することによって、正当事由を認めることが多いのです。

(もちろん、賃貸人が建物を使用する必要性が皆無であれば、いかに財産上の給付をしようとも、正当事由が認められないことはあります。)

(弁護士 國安耕太)

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大家さんのための建物賃貸借入門3

さて、前回、賃貸借契約を終了させるためには、更新拒絶の通知を忘れないようにしなければならない、という話をしました。

 

ところが、更新拒絶の通知をしたとしても、貸した建物を返してもらえないことがあるのです。

 

すなわち、借地借家法は、更新拒絶の通知(および解約申入れ)は、「正当の事由」(以下「正当事由」といいます。)があると認められる場合でなければ、することはできないと定めているからです(28条)。

 

この正当事由は、

(1)賃貸人が建物の使用を必要とする事情
(2)賃借人が建物の使用を必要とする事情

のほか、

(3)建物の賃貸借に関する従前の経過

(4)建物の利用状況

(5)建物の現況および

(6)財産上の給付(いわゆる立退料)

を考慮して、判断されることとされています。

 

これだけを見れば、「賃貸人が建物の使用を必要とする事情が大きければ、貸した建物を返してもらうことも難しくないのでは?」と思うかもしれません。

しかし、実際の裁判では、この正当事由をそう簡単には認めてもらえないことが多いのです。

(弁護士 國安耕太)

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大家さんのための建物賃貸借入門2

さて、建物の賃貸借契約ですが、契約締結にあたっては、いくつか注意しなければならない重要なポイントがあります。

 

このうち、もっとも重要なポイントは、

「一度貸してしまうと、簡単には返してもらえない」

ことです。

 

通常、賃貸借契約においては、契約期間(賃貸借の期間)が定められます。

「契約期間があるのであれば、契約期間が終了したら、返してもらえるのでは?」

と思うかもしれません。

 

ところが、借地借家法は、期間の満了の一年前から6か月前までの間に、賃借人に対して、「更新をしない旨の通知」または「条件を変更しなければ更新をしない旨の通知」(以下、併せて「更新拒絶の通知」といいます。)をしなかったときは、「従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす」と定めています(26条1項)。

 

このように、たとえ契約期間を定めていたとしても、更新拒絶の通知をしない限り、契約は自動で更新されてしまうのです。

 

このため、賃貸借契約を終了させるためには、更新拒絶の通知を忘れないようにしなければならないのです。

(弁護士 國安耕太)

 

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