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不動産投資のコツ3

さて、前回、不動産投資で失敗しないためには、まず、不動産の登記事項証明書(不動産登記簿)の読み方を押さえましょう、という話をしました。

 

ただ、実は、不動産の登記事項証明書よりももっと重要なものがあります。

 

それは、これから取引をしようとしている不動産投資会社がどのような会社なのかをよく調べる、ということです。

いかにいい物件であっても、取引相手が詐欺会社だったら、良い取引ができるはずがありません。

これを調査する一つの方法が、法人登記事項証明書です。

 

法人登記事項証明書は、

・商号

・本店

・役員に関する事項

等の項目から構成されています。

 

たとえば、「商号」は、会社の正式名称で、これまでどのような称号が使用されてきたのかという履歴が記載されています。

「商号」だけでは、どのような会社かはわかりません。

 

しかし、現在ではインターネットというツールがあります。

インターネットで、会社の評判や口コミを調べてみてください。

インターネットの情報は、玉石混交ですが、社会からどのような評価を得ているのか、参考になります。

場合によっては、これで相手方が詐欺会社であるということが分かることもあります。

 

なお、その他の項目については、4月26日18時30分~開催する不動産投資セミナーでお話します。

まだ残席があるみたいですので、ぜひ、みなさん、参加していただければと思います。

(弁護士 國安耕太)

 

『法律のプロと投資家が教える不動産投資セミナー 〜普段は聞けない投資の裏話〜』開催概要

開催日時:2019年4月26日(金)18:30〜20:30(受付:18:00〜)

開催場所:東京都渋谷区恵比寿1-19-15 ウノサワ東急ビル5F(株式会社オウケイウェイヴ内)

参加費:無料(事前申し込み:https://okgaiaevents.peatix.com/)

登壇者:OKWAVE&OKGAIA認定専門家

・弁護士 ノースブルー総合法律事務所 代表 國安 耕太

・行政書士 徳川綜合法務事務所 石川 裕也

・不動産投資家 大前 伶子

総合司会:株式会社OKGAIA 宮永 洋樹

 

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不動産投資のコツ2

さて、前回、不動産投資で失敗しないためには、

不動産投資を自分できちんと勉強して、

信頼できるプロの不動産業者の提案を自ら分析、検討して、

不動産を購入するか決断する

というプロセスが、重要になってくる、という話をしました。

 

では、具体的に、どのような点に注意すればいいのでしょうか。

 

不動産の購入にあたっては、借地借家法、都市計画法、建築基準法、土壌汚染防止法といった様々な法律による規制を考慮しなければなりません。

しかし、まず、何よりも押さえておかなければならないのは、不動産の登記事項証明書(不動産登記簿)の読み方です。

 

不動産登記事項証明書は、主として

・表題部

・権利部甲区

・権利部乙区

・共同担保目録

という項目から構成されています。

 

たとえば、「表題部」には、土地であれば、当該土地の所在・地番・地目・地積などが、建物であれば、所在・家屋番号・種類・構造・床面積などが、それぞれ記録されています。

買おうとしていた不動産が、実際は存在しなかった・・・といった笑えない相談もありますので、物件の存否はよく確認するようにしましょう。

 

なお、最近の住所は、「一丁目1番1号」などと表示されていることが多いと思いますが、これは住居表示番号といって登記簿上の地番とは異なります。

住居表示番号を見て、「不動産がない!」と勘違いするといったことがないように注意してください。

 

なお、その他の項目についてはは、4月26日18時30分~開催する不動産投資セミナーでお話をしたいと思います。

ぜひ、みなさん、参加してください。

(弁護士 國安耕太)

 

『法律のプロと投資家が教える不動産投資セミナー 〜普段は聞けない投資の裏話〜』開催概要

開催日時:2019年4月26日(金)18:30〜20:30(受付:18:00〜)

開催場所:東京都渋谷区恵比寿1-19-15 ウノサワ東急ビル5F(株式会社オウケイウェイヴ内)

参加費:無料(事前申し込み:https://okgaiaevents.peatix.com/)

 

登壇者:OKWAVE&OKGAIA認定専門家

・弁護士 ノースブルー総合法律事務所 代表 國安 耕太

・行政書士 徳川綜合法務事務所 石川 裕也

・不動産投資家 大前 伶子

総合司会:株式会社OKGAIA 宮永 洋樹

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不動産投資のコツ1

不動産投資、と聞いて、みなさん、どのようなイメージを持ちますか?

 

「なんか胡散臭い」

「詐欺って疑っちゃう」

「本当に儲かるの?」

 

このようなイメージを持っている方も多いのではないでしょうか。

 

しかし、不動産投資自体は、昔からある投資の手法であり、なんら詐欺的なものではありません。

実際、不動産投資で財産を築いている人は少なくありません。

 

では、なぜ、不動産投資にネガティブなイメージがあるのでしょうか?

 

理由はいくつかあると思いますが、私は、

不動産投資をきちんと勉強していない素人が、

不動産の素人である不動産業者の言葉を鵜呑みにして、

よくわからないまま不動産を購入してしまう

ことが少なくないという点に問題があると考えています。

 

「え?不動産投資をきちんと勉強していない素人はまだわかるけど、不動産業者なのに、不動産の素人なの?」

と思うかもしれませんが、不動産の知識に乏しい方が不動産投資を勧誘していることは少なくありません。

 

そのため、不動産投資で失敗しないためには、

不動産投資を自分できちんと勉強して、

信頼できるプロの不動産業者の提案を自ら分析、検討して、

不動産を購入するか決断する

というプロセスが、重要になってくるのです。

 

詳しくは、4月26日18時30分~開催する不動産投資セミナーでお話をしたいと思いますので、ぜひみなさん、予定を空けておいてください。

(弁護士 國安耕太)

 

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不動産セミナーに登壇しました

2019年3月22日、株式会社オウケイウェイヴ主催の不動産セミナー『失敗しない不動産取引~税理士、弁護士、行政書士と学ぶプロの視点~』に登壇しました。

*https://www.okwave.co.jp/press/20190311/

 

30分と短い時間でしたが、不動産取引の基本についてお話をさせていただきました。

 

少し専門的な話になりますが、民法には、つぎのような規定があります。

 

*民法177条

「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法(平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」

 

ここで規定されているのは、登記がなければ、「第三者」に対して、対抗(確定的な所有権を主張)できないということのみです。

 

すなわち、「登記があれば、第三者に対抗できる」ことまでは保証していないのです。

 

大手の不動産会社の方でも、この違いを理解していいない方がたくさんいますが、不動産取引においては、この違いは非常に大きなものです。

このことを正確に理解していないと、事件や無用なトラブルに巻き込まれてしまう危険があります。

 

このほか、不動産取引においては、正確に理解していないと思わぬ不利益を被ってしまう、ポイントがいくつかあります。

必ず押さえておきましょう。

(弁護士 國安耕太)

 

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相続セミナーに登壇します!の続き

さて、先週、実は、「財産がない」「家族の仲が良い」というのは、相続対策をしない理由には、まったくならない、ということをお伝えしました。

 

その理由は、後述の1月30日に行われる相続セミナーでお話しますが、相続紛争を避ける有効な手段の一つが「遺言書」を作成することです。

 

遺言(相続をめぐる法律関係9参照)を作成しておけば、誰にどのような財産を相続させるのかを自由に決めておくことができます。

ただし、遺留分(相続をめぐる法律関係8参照)に注意する必要があります。

 

このように、相続対策という観点からは、遺言を作成するというのは非常に重要かつ有効な手段で、これによって解決することができることが多々あります。

 

しかし、遺言では解決できない問題もあります。

 

たとえば、遺言者(被相続人)が、自分の財産を、最初は妻に、その後は自分の弟に上げたいと思っていたとしても、これを遺言によって実現することはできません。

 

では、どうすればいいのか。

この悩みを解決する一つの方法として考えられるのが、「民事信託」という制度の活用です。

 

もちろん、民事信託がすべてのケースで妥当するわけではありませんし、民事信託ですべての問題が解決するわけではありません。

しかし、遺言とは別に、民事信託という選択肢を知っているかどうかで、解決できる問題があることも確かです。

 

後述の1月30日に行われる相続セミナーでは、この民事信託を専門とする司法書士の方も登壇されます。

 

ぜひ一度、民事信託についても勉強してみてください。

(弁護士 國安 耕太)

 

*株式会社オウケイウェイヴ社主催の下記相続セミナーに登壇いたします。

参加費は無料となっていますので、ぜひ参加をご検討ください。

日時:2019/1/30水19:00~20:00

場所:東京都渋谷区恵比寿1-19-15 ウノサワ東急ビル5F

オウケイウェイヴ内セミナールーム

申込:okgaia@ml.okwave.co.jp

 

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業務委託契約の基礎(IT会社の場合)7

先週(平成30年5月24日)、徳川綜合法務事務所と共催で、第2回経営者交流会を開催いたしました。

当日は、25名を超えるみなさまにご参加いただきました。

ありがとうございます。

 

その際のミニセミナーでも少しお話したのですが、契約書のチェックをする際の基本は、つぎの3つです。

(1)当事者双方の義務か、片面的か

(2)契約の目的、内容の特定がされているか

(3)当事者の特定がされているか

 

たとえ厳しい義務が課されていたとしても、当事者双方に対するものであれば、それほど問題となることはありません。

そのため、契約書を見る際は、まずここ(1)当事者双方の義務か、片面的かを確認する必要があります。

 

ただ、形式的には双方の義務とされていても、実質的には片面的な義務となっていることもありますので、注意が必要です。

 

また、どのような内容の契約なのか、すなわち(2)契約の目的、内容がきちんと特定されているかもチェックする必要があります。

請負型の業務委託契約を締結したつもりが、準委任型の業務委託だった・・・、というようなことがないようにしなければなりません。

 

最後に、(3)当事者が特定されているか、も意外と重要です。

契約は、特定人の特定人に対する特定の権利関係を定めたものですから、当事者以外の者に拘束力は及びません。

後で、誰と契約したのかわからない、なんてことにならないよう、注意しましょう。

(弁護士 國安耕太)

 

 

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第7回企業法務セミナーを開催しました!

先週水曜日(平成29年6月21日)、第7回企業法務セミナー『あなたの知識が会社を守る!インターネット関連法規の基本を習得しよう!!※インターネット販売の落とし穴編』を開催いたしました。

 

当日は生憎の天気で、急きょ出席できない方も多数いらっしゃいましたが、15名ほどのみなさまにご参加いただきました。

本当にありがとうございます。

さて、上記セミナーでもお話ししましたが、インターネット販売においては、電子契約法、特定商取引法・消費者契約法・景品表示法といった広告規制、著作権法や商標法といった知的財産権による一般的な規制に加え、個別の法律に基づく規制があります。

 

たとえば、薬機法(医薬品、医療機器等の品質、有効性及び安全性の確保等に関する法律)では、

「薬局開設者又は医薬品の販売業の許可を受けた者でなければ、業として、医薬品を販売し、授与し、又は販売若しくは授与の目的で貯蔵し、若しくは陳列(配置することを含む。以下同じ。)してはならない。」(24条)

とされており、医薬品の販売を制限しています。

 

また、酒税法では、

「酒類の販売業又は販売の代理業若しくは媒介業(以下「販売業」と総称する。)をしようとする者は、政令で定める手続により、販売場(継続して販売業をする場所をいう。以下同じ。)ごとにその販売場の所在地(販売場を設けない場合には、住所地)の所轄税務署長の免許(以下「販売業免許」という。)を受けなければならない。ただし、酒類製造者がその製造免許を受けた製造場においてする酒類(当該製造場について第七条第一項の規定により製造免許を受けた酒類と同一の品目の酒類及び第四十四条第一項の承認を受けた酒類に限る。)の販売業及び酒場、料理店その他酒類をもつぱら自己の営業場において飲用に供する業については、この限りでない。」(9条1項)

とされ、酒類の販売が制限されています。

 

このように、取り扱う商材によって、個別の法律に基づく規制がなされている場合があります。

インターネット販売を行う場合は、自身の商材に基づく規制がないか、注意深く調査するようにしてください。

(弁護士 國安耕太)

 

※下記の日程で経営者勉強会を開催いたします。定員少数のため満席の場合はご容赦ください。

第12回経営者勉強会

日時:平成29年7月11日午前11時30分~午後1時

定員:7名

テーマ:インターネットと特定商取引法等(第11回と同内容です。)

参加費(昼食代):1500円

 

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第6回企業法務セミナーを開催しました!

先週木曜日(平成29年3月16日)、第6回企業法務セミナー『あなたの知識が会社を守る!情報管理の基本を習得し、万全な対策を!※情報管理の基本 情報漏えいリスクとその対策編』を開催いたしました。

 

年度末のお忙しい時期にもかかわらず、定員20名を超えるみなさまにご参加いただきました。

本当にありがとうございます。

 

さて、上記セミナーでもお話ししましたが、実際に情報漏えいが起きてしまった場合、個人情報の保護に関する法律についての経済産業分野を対象とするガイドライン(平成28年12月28日改正)では、つぎの手順で対処することが望まれるとされています。

 

①事実関係の調査と原因の究明

②影響範囲の特定

③再発防止策の検討・実施

④影響を受ける可能性のある本人への連絡

⑤主務大臣等への報告

⑥事実関係、再発防止策等の公表

 

ただ、レピュテーションリスクの観点からは、迅速かつ適切な情報開示が必要不可欠です。

テレビ報道等を見ていると、「正確な情報をお伝えするため、現在、調査中です。」といった回答がなされていることがあります。

 

しかし、これでは、真摯な態度で情報発信をする姿勢が見えないと評価されてしまう危険性があります。

現時点で分かっていることは何か、何が分かっていなくて、何を調査しているのかなど、きちんと情報を切り分けて、説明するようにしましょう。

(弁護士 國安耕太)

 

※下記の日程で経営者勉強会を開催いたします。定員少数のため満席の場合はご容赦ください。

*第6回経営者勉強会

日時:平成29年3月28日午前11時30分~午後1時

定員:7名

テーマ:秘密保持契約とは(第5回と同内容となります。)

参加費(昼食代):1500円

 

*第7回経営者勉強会

日時:平成29年4月4日午前11時30分~午後1時

定員:7名

テーマ:インターネット上のオンライン契約について

参加費(昼食代):1500円

 

 

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第4回企業法務セミナーを開催しました!

先週木曜日(平成27年1月14日)、第4回企業法務セミナー「契約書を学び 、攻めの経営を!」を開催いたしました。

当初20名の定員でしたが、多くの方に参加の申込みをいただき、急遽増席して、総勢29名にご参加いただきました。

ありがとうございました。

 

さて、上記セミナーでもお話ししましたが、契約書のリーガルチェックを行ううえで、もっとも重要な視点は、「契約書に定められた義務が、当事者双方の義務か、片面的な義務か」ということです。

 

たとえ厳しい義務が課されていたとしても、当事者双方に対するものであれば、それほど問題となることはありません。

そのため、契約書を見る際は、まずここを確認してください。

 

ただし、形式的には双方の義務とされていても、実質的には片面的な義務となっていることもありますので、注意が必要です。

 

また、当事者が特定されているか、も意外と重要です。

相手方会社が存在しなかった、相手方個人が偽名を使っていたというようなことも珍しくはありません。

契約は、特定人の特定人に対する特定の権利関係を定めたものですから、当事者以外の者に拘束力は及びません。

後で、誰と契約したのかわからない、実質的な契約の相手方に請求できない、なんてことにならないよう、注意しましょう。

 

なお、この当事者の特定は、印鑑証明と実印で行うのが通常です。

 

ぜひ契約書を学んで 、攻めの経営を行えるようにしてください。

(弁護士 國安耕太)

 

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第8回JSH交流会を開催しました!

先週木曜日(平成27年12月3日)に、第8回JSH交流会を開催しました。

30名を超えるみなさまにご参加いただき、大変盛り上がりました。

次回は、来年3月頃を予定していますので、ご興味のある方はぜひご参加ください。

 

さて、上記交流会では、毎回50分程度、ミニセミナーを実施しているのですが、今回は、当職が「リーガルチェックのポイント〜秘密保持契約書を題材に〜」と題して、契約の成立、契約書の意義、秘密保持契約書チェックの視点についてお話ししたうえで、具体的な条項の検討を行いました。

 

秘密保持契約は、文字通り、「秘密」を保持するための契約書です。

「秘密」が「秘密」として保護されるためには、何を「秘密」として取り扱うのか、明確にしなければなりません。

なんでもかんでも秘密情報としてしまうと、本当に秘密とすべき情報が一体どれなのか、分からなくなってしまいます。

その結果、秘密情報として保護されない、という最悪の事態も起こりえます。

では、具体的にどのように特定していくのか・・・といった内容をお話ししました。

ぜひ今回習得した知識を、今後の業務に活かしていただければと思います。

 

また、来年(2016年)1月14日には、業務委託契約書を題材に、第4回企業法務セミナー『契約書を学び、攻めの経営を!』を開催いたします。

ぜひご参加ください。

(弁護士 國安耕太)

 

第4回企業法務セミナー『契約書を学び、攻めの経営を!』

開催日時:2016年1月14日(木)18:30 ~ 21:00

場所:知恵の場オフィス  セミナールーム

〒160-0023 東京都新宿区西新宿7-4-7

イマス浜田ビル5階(新宿駅から徒歩6分)

地図⇒http://exwill.jp/chienoba/access/

参加資格:契約書の基本を学びたい経営者、総務・法務担当者

定員:20名

会費:5000円(懇親会費別)

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「事業拡大と会社の守りを両立しよう!」 第2回企業法務セミナーを開催します(7月9日)

来週7月9日午後6時30分~当事務所の國安耕太弁護士が「事業拡大と会社の守りを両立しよう!」(第2回企業法務セミナー)を開催いたします。

 

企業を維持し発展させるためには、リスクを適切にコントロールして、企業の維持や発展に大きな影響が生じることのないようにしなければなりません。

そのためには、自社の取引や自社の体制のどこにリスクがあるのか、分析し、必要に応じて対処することが重要です。

 

今回のセミナーでは、会社を取り巻く様々なリスクのうち、会社の倒産に直結しかねない「債権管理・債権回収に関するリスク」をいかに低減させるかに焦点をあてて、お伝えいたします。

 

役立つ情報が満載のですので、ぜひ参加をご検討ください。

 

[日時]7月9日(木) 18:30~21:00 (開場:18:15~)

[会場]東京都新宿区西新宿7-4-7 イマス浜田ビル5階

[参加費]税込5000円(飲み代1回分)

[お支払]当日受付にて現金でお支払下さい。

[定員]先着25名(参加希望者多数により、増設しました。)

[講師]弁護士 國安 耕太(ノースブルー総合法律事務所代表)平成20年弁護士登録(第一東京弁護士会)/中央大学法科大学院実務講師、中央大学法学部兼任講師/2014年 財務省税関研修所 委託研修講師(知的財産法)その他セミナー実績多数/

(ノースブルー総合法律事務所事務局)

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第6回JSH交流会(人事・総務・法務のための交流会)を開催しました!

昨日(4月16日)、社会保険労務士の青木先生と「第6回JSH交流会(人事・総務・法務のための交流会)」を開催しました。

◆第一部 ミニセミナー「労務管理と人事制度」
◆第二部 交流会(フレンチバル&レストランジェイズ)

総務、人事、法務の各部門の責任者や担当の方、経営者の方を中心にお酒を飲みながらの情報交換の場です。

今回は、総勢28名に参加していただき、また、弁護士・社会保険労務士のほか、税理士や一級建築士などの専門家も参加しており、有意義で、かつ楽しい交流会となりました。
次回、第7回JSH交流会は8月6日(木)19時~を予定しております。ぜひご参加ください。

なお、写真は私が話をしているところですが、毎回ミニセミナーの講師は、ゲストスピーカーをお呼びしています。

(弁護士 國安耕太)

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セミナーを開催いたします。

“相続・事業継承”という新たな問題が、今、都心部で不動産を所有する会社経営の根幹を揺るがそうとしています

業績は堅調にも関わらず、後継者問題・相続問題等で大きな悩みを抱えてるオーナー経営者が増加しています。

なぜそんなことが起こるのか?それは数字やお金だけでは答えの出ない問題です。

法律的問題・税務的問題・家族関係・後継者・ライフプランなど様々な問題を解決していかなければならないのです。

本セミナーではそうした問題を総合的に解決できる提案を積極的に行っていきます。

ぜひご参加ください。

(弁護士 國安耕太)

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